初めての不動産売却ガイド

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Point

誰にとっても、不動産売却は貴重な経験。ほとんどの方が初心者ですから、分からないことがあって当たり前です。しかし、大きな金額が動く取引ですから、失敗は避けなくてはなりません。そこで大切になるのが不動産売却に関する知識です。

そこでこちらでは、名護市で不動産売却・査定を手がける「沖縄かりゆし不動産」が、不動産売却で必要になる準備や費用(税金・経費)、引き渡しまでの流れ、地域相場などについてご紹介します。合わせて、不動産売却Q&Aも掲載しているので、ぜひご覧ください。

2種類の不動産売却方法

不動産の売却方法には、「仲介売却」と「不動産買取」の2種類があります。各方法の特徴やメリット・デメリットを知ることで、安心・安全な不動産売却ができるようになります。まずは、以下の比較表をご覧ください。

仲介売却 不動産買取
  • 主な買い主様は一般のお客様(個人)
  • 不動産売却を不動産仲介会社に依頼する
  • 売り主様と不動産会社の間で媒介契約を締結
  • 売却を依頼いただいた不動産は、不動産ポータルサイトやレインズ(不動産流通機構)などのWeb媒体、新聞折り込みチラシなどで購入希望者様を募る
  • 不動産仲介会社は売り主様と買い主様の間に立ち、売却手続きや各種申請を行う
  • 不動産買取よりも高く売却できる可能性がある
  • 売却手続きに時間がかかる可能性がある
不動産買取
  • 主な買い主は不動産会社(法人)
  • 売却を相談いただいた不動産を査定し、適切な売却査定価格を提示
  • 各種調整を行った後、売り主様との間で不動産売買契約を締結する
  • 引渡しや残金決済に至るまでの期間が短い
    仲介売却に比べて売却価格は割安

不動産売却で求められる書類

身分証明書、実印、
印鑑証明書、住民票
売り主様の身分証明書です。住民票は現住所と登記上の住所が違う場合のみ提出します。また住民票と印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内の書類のみ使用可能です。共有名義の物件は、共有者全員の証明書が求められます。 建築確認済証および検査済証、
建築設計図書・工事記録書等
一戸建ての不動産売買取引に必要な書類です。建築確認済証と検査済証は、建築基準法に基づいて施工された建物の証です。建築設計図書や工事記録書等は、不動産の設計・構造や、工事工程を記した書類です。不動産売買における必須書類ではありませんが、これらの書類の有無が売却価格に影響します。
登記済権利書または登記識別情報 いわゆる「権利書」のことです。登記済権利書は、自身が当該物件の所有者であることを証明する大切な書類です。法務局から公付された登記済権利書を買い主様に渡し、移転登記を行うことで、不動産の所有者が買い主様に移ります。 マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類 マンションの不動産売買取引に必要です。買い主様にとって、マンションの管理規約や使用明細などは、賃貸経営のランニングコストを算出するために必要な書類です。そのため、契約締結前のタイミングで提示するのが一般的です。
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 固定資産税の納税額の確認や、登録免許税の算出に必要な書類です。固定資産税は、毎年1月1日の不動産の所有者(売り主様)に課税されます。所得時期によって負担額が変動するため、その一部は売り主様に払い戻されます。 耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等
耐震診断報告書は、建築基準法における新耐震基準を満たす物件か確認するための書類です。築年数の長い住宅など、新耐震基準が導入される以前に建てられた不動産を売買する場合、耐震診断報告書の提出が求められます。これはアスベスト使用調査報告書も同様で、トラブル回避のために必要な書類です。
土地測量図・
境界確認書
土地や一戸建ての売買取引に必要な書類です。とりわけ土地の売買では、「m2×土地面積」で取引価格を決めることがあります。詳細な面積や隣接地との境界線を明確にするため、事前に土地測量を行い、それぞれの書類を作成します。 その他の書類 地盤調査報告書や住宅性能評価書など、売却予定の不動産に関する書類をご準備ください。いずれも重要なのは、「不動産の履歴」を客観的に示す資料やデータです。情報量に比例して買い主様が見つかりやすくなります。

不動産売却で必要な費用

仲介手数料 不動産売却を仲介してくれる不動産会社に支払う手数料です。成功報酬の一種であるため、売買取引が締結するまでは、支払う必要がありません。仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税(10%)」で算出します。 印紙代 不動産売却における売買契約書には印紙税が課税されます。金額は契約書に明示されており、記載金額により変動します。もし収入印紙を貼り忘れた場合、印紙税の3倍である過怠税が課せられるためご注意ください。
所得税・住民税 不動産売却により利益が生じた場合は、建物購入金額と売却金額の差額が所得税・住民税の課税対象となります。 土地家屋調査士費用 土地家屋調査士に測量を依頼するための費用です。売り主様と買い主様、どちらが負担するかは、法律で定められていません。買い主様一方が負担したり、双方で負担したりと、契約内容に応じて負担者が変わります。
ローン関係
ローン残債額 抵当権抹消費用 司法書士手数料
売り主様側が住宅ローンを完済していない場合、残席額を一括返済する必要があります。金融機関によっては繰り上げ返済手数料が生じます。 抵当権抹消費用 不動産に抵当権を設定している場合、抹消してから買い主様にお渡しするのが原則です。費用相場は2万程度が目安です。 司法書士手数料 抵当権の抹消や住所登記変更を司法書士に依頼する際、司法書士手数料が発生します。ただし、各種手続きをご自身で対応できれば本手数料は発生いたしません。
その他
引っ越し費用 国民健康保険税など
現在お住みの住宅を売却する場合、引っ越し費用がかかります。また、現居売却と新居購入のタイミングがズレた場合は仮住まいの費用と、さらなる引っ越し費用が必要です。 国民健康保険税など 不動産売却により利益が生じると、利益が所得と見なされ、翌年の国民健康保険税に影響がでます。来年度の納付に向け、同年多めに準備しておくことが大切です。

売却完了までの流れ

STEP01物件査定を依頼する
不動産会社に物件査定を依頼し、不動産の価値を確認します。より正確な売却価格を把握するためにも、複数の業者に依頼するのがポイントです。
STEP02不動産会社と媒介契約を締結
信頼できる不動産会社と出会えたら、仲介取引を依頼するために媒介契約を結びます。媒介契約は3種類ありますが、売り主様の希望に合わせて選択できます。
STEP03不動産の売り出し開始
不動産会社が提示して査定額を参考に、売り出し価格を決めます。売り出し価格は周辺地域の売却事例や、市場動向を考慮して決めるのがおすすめです。
STEP04買い主様との交渉
買い主様(購入希望者)が現れたら交渉に移ります。売却価格はもちろん、諸条件について不動産会社が売り主様に代わり調整します。
STEP05物件情報の提供
買い主様に対し、物件に関するさまざまな情報を提供します。特に物件の瑕疵や不具合については、早い段階でお伝えすることが大切です。契約締結後のトラブルを回避できます。
STEP06買い主様と売買契約を締結
双方が交渉内容に合意したら、買い主様と売買契約を結びます。このタイミングで手付金(一般的には売却価格の10%〜20%)を受け取ります。
STEP07不動産の引き渡し
売買代金の受領に合わせ、売買契約が完了します。所有権の移転や抵当権抹消のための登記申請、さらに税務申告を漏れなく行います。

地域の相場を把握しておきましょう

地域の相場を把握しておきましょう

不動産の売却を検討する際は、「HOMES」や「SUUMO」などの大手不動産ポータルサイトを活用し、周辺地域の相場感を把握することが大切です。これにより、不動産会社が提示する査定額が適切かどうか、ご自身で判断できるようになります。また、査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。査定価格や担当者の対応から「最も査定額が高い業者はどれか?」「信頼できる業者か?」がわかります。

以下は名護市とうるま市の不動産売却相場です。

名護市の土地売却相場
平均売却額 平均平米単価 平均土地面積
1,729万円 平均平米単価 2.5万円/㎡ 平均土地面積 524㎡

※2017年第4四半期、2018年第1四半期、2018年第3四半期、2019年第1四半期のデータ

不動産売却後の確定申告

不動産売買において売却益が発生した場合、確定申告が必要です。売却益は課税譲渡所得に分類され、その金額に応じた譲渡所得税を国に納めます。確定申告のタイミングは、売買取引が完了した年の翌年の2月16〜3月15日の期間です。期間中に申告しなければ遅延税などが課せられるためご注意ください。

売却益が出た場合は譲渡所得税に注意

売却益が出た場合は譲渡所得税に注意

譲渡所得税は、売却益が生じた場合のみ課せられます。売却価格が購入価格を下回った際など、損失が認められる場合は適用外です。不動産取引に関する税金において、高額かつ理解が難しい部類に入りますので、詳しくは専門家にご相談ください。また、不動産売買に関する「所得」には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類がございます。前者は所有期間が5年を超えた場合、後者は5年以下の場合に該当します。種別の違いは税率に影響しますので、所有期間は正確に把握することが大切です。

不動産売却のよくあるご質問

不動産売却(仲介・買取・相続・任意)全般について
Q今の家に住みながらでも売却できますか?
Aもちろんです。実際に、多くの方が現居で生活を贈りながら不動産売却を進めています。
Q売却前にはリフォームをすべきですか?
A

ほとんどの場合、現状のままで売却するのが一般的です。リフォーム・リノベーションには費用がかかるため、その文を売り出し価格に上乗せしなくてはなりません。しかし、よほど買い主様の希望とマッチしていない限り、その価格で買い手がつくことは稀です。

なお、あまりに築年数が古かったり、汚れが目立っていたりする場合は、クリーニングや改修工事などを行うことで売却期間が短縮できるケースもあります。

Q周囲の人に不動産売却のことを知られたくありません……
Aお任せください。当社では、販売活動に工夫をすることで、プライバシーに配慮した不動産売却が可能です。また、不動産買取であれば売り主様と当社のみのお取引となりますので、外部へ情報が漏れることもございません。まずは一度ご相談ください。
不動産の査定に関すること
Q不動産査定の具体的な内容は?
A

不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定とはデータのみで不動産の価値を算出する方法です。周辺の相場や基礎データに加え、不動産会社が持つデータを基に査定が行われます。実際の売却価格と誤差が出ることもありますが、「おおまかな価値を知りたい」という方におすすめです。

訪問査定とは、その名のとおり不動産会社の担当者による現地訪問によって不動産を査定する方法です。簡易査定でも用いられるデータに「現地状況」という情報が加わり、より正確な査定価格が把握できます。

Q査定金額が出たら、その価格で売り出さなくてはなりませんか?
A

そのような決まりはございません。査定価格とは、あくまでも不動産会社が算出した不動産売却のための「参考価格」です。最終的な売り出し価格を決定するのは売り主様です。

ただし、査定価格を大幅に上回る売り出し価格の設定はおすすめできません。相場とかけ離れた価格は、売却期間を延ばす可能があります。結果的に、値下げが必要になるケースも少なくありません。売り出し価格を決める際は、不動産会社の担当者とよく相談することをおすすめします。

Q不動産査定には料金がかかりますか?
A当社では、不動産査定をすべて無料にて承ります。料金を請求することは一切ございませんので、安心してご依頼ください。
不動産を売却する際にかかる費用や税金について
Q仲介手数料はいくらかかりますか?
A

仲介手数料は原則、売り主様と不動産会社との間で自由に設定ができますが、宅地建物取引業法で上限が定められています。

  • 価格200万円以下の金額:5%+消費税
  • 価格200万円超400万円以下の金額:4%+消費税
  • 価格400万円超金額:3%+消費税

なお、上記だと計算が煩雑になるため、以下の簡略式が多く使われています。

  • 売買金額が200万円超400万円以下の場合:
    売買金額×4%+2万円+消費税
  • 売買金額が400万円超の場合
    売買価格×3%+6万円+消費税
Q売却をやめても仲介手数料は必要ですか?
A仲介手数料はあくまでも不動産売買契約成約時に発生する不動産会社への「成功報酬」です。売却をやめたということは、不動産売買契約が成約していませんので、当然成功報酬は発生しません。この場合、不動産会社に支払う費用は基本的に0円です。
Q売却した年の固定資産税は?
A固定資産税の課税タイミングは、その年の1月1日現在の所有権で決まります。そのため、不動産を売却した翌年に納税通知書が届くケースも珍しくあります。ただし、全額を売り主様が負担するわけではありません。引き渡し日を基準として、日割り計算した金額を事前に買い主様との間で精算するのが一般的です。

不動産売却が初めての方はこちらをご覧ください

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