ローンにお困りの方
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住宅ローンの支払いを滞納すると、いずれ「競売」にかけられます。競売開始以降は強制立ち退きが求められ、大切な不動産が差し押さえられます。もし住宅ローンの返済にお困りなら、名護市で不動産売却・査定を手がける「沖縄かりゆし不動産」に「任意売却」をご依頼ください。ここでは、任意売却の基礎知識やメリット・デメリット、競売との違いを解説します。

任意売却とは?

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難となった “オーバーローン住宅”を売却できる仕組みを指します。原則、ローン残債が住宅価格を上回る物件は、債権者の許可なく売却できません。ですが、債権者に抵当権さえ外してもらえば売却できるルールがあります。これを任意売却といいます。

そもそも住宅ローンが払えない場合、裁判所による差し押さえが執行されます。物件は競売にかけられ、相場以下の価格で売りに出されるのです。一方の任意売却は、不動産会社が裁判所と物件所有者の間に入り、競売にかけられる前に不動産を売却します。その売却価格は競売の2〜4倍ほど。売却金は仲介手数料や税金、ローン返済に充当できるのもポイントです。

任意売却はこんな方におすすめ

  • 突然のリストラで収入が途絶えた
  • 病気を患って働けない
  • 離婚した元夫が住宅ローンを滞納している
  • 住宅ローンの支払いが難しい
  • 住宅ローンを3ヶ月以上滞納している
  • 住宅ローンを消費者金融の借入金でカバーしている

任意売却のメリット・デメリットとは?

メリット デメリット

「競売を避けられる」ことに加え、“オーバーローン住宅”でも売却可能、売却と同時にローン返済が可能といったメリットがあります。

債権者との話し合いで決まりますが、住宅ローンは分割返済が可能です。返済額は毎月5,000円〜2万円程度に設定することが多く、生活に無理のない範囲で支払えます。

また、仲介手数料や税金を売却額から捻出できるため、任意売却は自己資金が少なくても依頼できます。守秘義務により、ご近所の方に不動産売却を知られにくいのもメリットです。

デメリット

最大のデメリットは、金融機関の承諾が得にくいことです。

任意売却で物件を手放した際には、金融機関は無担保状態で返済に応じるリスクを抱えます。さらに一括返済となった場合、金融機関側は数年〜数十年分の利子を失います。このような利益損失の側面から、任意売却を認めない金融機関が多いのです。

また、余剰金が手元に残らない、任意売却に失敗すると競売にかけられる、といったデメリットも存在します。任意売却は買い手がみつかることを前提とするため、少なからずリスクはあります。

【滞納時期別】任意売却の期間について

任意売却には期限が設けられています。取り返しがつかなくなる前に、任意売却を検討しましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

滞納の時期 状況 任意売却の可否
ローン滞納前 住宅ローンをギリギリ支払える時期。対策を早めに講じましょう。 可能
ローン滞納3ヶ月以内 金融機関から一括返済通知などが届く時期。競売が現実的になります。 可能
ローン滞納4か月以内 裁判所から競売開始通知が届く時期。通知後5ヶ月程度で競売が始まります。 可能
ローン滞納5か月まで以上 裁判所の執行官や不動産会社が物件調査に訪れる時期。競売目前です。 可能
それ以降 競売が開始される時期。強制立ち退きが求められます。任意売却も不可能です。 不可

任意売却と競売の比較

ほとんど方が、やむを得ない理由で任意売却を選びます。理由はただひとつ、「競売にかけられる」のを避けるためです。その理由について、任意売却と競売の違いから解説します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

  任意売却 競売
売買価格 時価で売却できるため、ローン残債を大きく軽減できる 裁判所が定めた売却基準価格(時価の70%)で競売にかける。入札自体は売却基準価格の20%以下から可能。売却価格が非常に安い
余剰金 債権者と交渉することで、引っ越し費用・生活費用などを手元に残せる 全て債権者に入る
引越時期
引越先
引っ越し時期を考慮してもらえる。引っ越し先も見つかりやすい 即刻立ち退きを迫られる。不法侵入罪に問われる可能性もある
残債務 債権者と話し合い、返済ペースを柔軟に調整できる 債権者との話し合いはできない。一括返済を求められる可能性もある
プライバシーの保護 守秘義務により周辺には知られない 競売物件が新聞やWebサイトに掲載されるため、周辺に知られやすい
生活再建 早期的に生活再建が可能 先行きが不透明であるため、生活再建への道のりが遠い

上記から分かる通り、競売には生活再建に関わる大きなデメリットが存在します。そのため、ローン返済の見通しが立たない際には、任意売却を強くおすすめします。ご自身はもちろん、家族を守るためにも必要な選択です。

競売物件に潜むリスクとは?

競売物件に潜むリスクとは?

そもそも競売とは、動産・不動産の債権者が裁判所に申し立て、債権回収を行う仕組みのことです。民事執行法に沿って行われる法的手続きであり、不動産の場合は、住宅ローンの滞納などがきっかけで競売にかけられます。なお、不動産業界では、競売にかけられた物件を“競売物件”と呼びます。

売り手側に大きなリスクはありませんが、買い手側にはあります。たとえば、取得後のリフォーム・リノベーション費用の見立てが難しいこと。事前に内覧できないため、どの箇所にどれだけの修繕費がかかるか、判断しにくいのです。したがって“競売物件”を取得する際には、取引実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。一般流通物件とは扱いが異なるため、専門家の力が必要です。

沖縄かりゆし不動産が行う任意売却

沖縄かりゆし不動産が行う任意売却

任意売却は売却期間が短く、最終的に買い手がみつからないこともあります。しかし、実際に売却できるか否かは「担当者のスキルで決まる」と当社は考えます。「沖縄かりゆし不動産」では、代表自らがマンツーマンで対応。1,000件以上の取引実績、そして2,000件以上の不動産相談に応じてきた代表が、お客様と二人三脚で売却成功を目指します。中には「任意売却は最終手段・・・」と考えるお客様もいますが、これ自体は決して希ではありません。不安なこと、心配なことを含め、まずは当社にお問い合わせください。

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